Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben. Viele Eigentümer haben seitdem einen Bescheid erhalten, dessen Betrag sich spürbar vom früheren unterscheidet, nach oben wie nach unten. Verständlich wird er erst, wenn man weiß, dass drei getrennte Größen zusammenwirken und von unterschiedlichen Stellen festgelegt werden.
Die Rechnung besteht aus drei Schritten
Im sogenannten Bundesmodell, das ein Großteil der Länder anwendet, entsteht der Betrag so:
- Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest. Er tritt an die Stelle des früheren Einheitswerts und beruht unter anderem auf Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr.
- Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Für Wohngrundstücke liegt die Steuermesszahl im Bundesmodell bei 0,31 Promille, für die übrigen Grundstücksarten bei 0,34 Promille.
- Die Gemeinde wendet auf den Messbetrag ihren Hebesatz an. Erst daraus entsteht die zu zahlende Grundsteuer.
Wichtig ist die Einheit im zweiten Schritt: 0,31 Promille entspricht 0,00031, nicht 0,31 Prozent. Ein Rechenfehler an dieser Stelle führt zu einem Ergebnis, das um den Faktor 1.000 danebenliegt.
Warum der Betrag trotz gleicher Regeln sehr verschieden ausfällt
Die ersten beiden Schritte folgen bundesweit einheitlichen Vorgaben, sofern das Bundesland kein eigenes Modell nutzt. Der dritte Schritt nicht. Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst beschlossen und liegt in Deutschland in einer sehr breiten Spanne.
Das bedeutet: Zwei praktisch identische Häuser in benachbarten Gemeinden können bei gleichem Grundsteuerwert deutlich unterschiedliche Beträge ergeben. Wer seinen Bescheid mit dem eines Bekannten vergleicht, vergleicht deshalb oft nicht die Bewertung, sondern die Kommunalpolitik.
Hinzu kommt, dass mehrere Länder eigene Modelle anwenden, die anders rechnen, teils rein nach Flächen, teils mit Lagefaktoren. Ein Vergleich über Landesgrenzen hinweg trägt entsprechend wenig.
Warum der Betrag auch künftig noch schwanken kann
Der Grundsteuerwert wird nicht jedes Jahr neu ermittelt, der Hebesatz dagegen kann von der Gemeinde jederzeit geändert werden. Eine Anpassung des Hebesatzes wirkt damit unmittelbar auf die Zahlung, ohne dass sich am Grundstück oder am Gebäude etwas geändert hätte.
Viele Kommunen hatten angekündigt, die Reform aufkommensneutral umzusetzen, also insgesamt nicht mehr einzunehmen als zuvor. Aufkommensneutral heißt jedoch nur, dass die Summe über alle Grundstücke gleich bleiben soll. Im Einzelfall kann der Betrag deutlich steigen oder sinken, weil sich die Bewertungsgrundlagen zwischen Grundstücksarten verschoben haben.
Hinzu kommt, dass nicht alle Länder dem Bundesmodell folgen. Mehrere Länder wenden eigene Modelle an, die teils rein nach Flächen rechnen, teils zusätzliche Lagefaktoren berücksichtigen. Ein Vergleich mit einem Bescheid aus einem anderen Bundesland sagt deshalb wenig aus.
Was sich am eigenen Bescheid prüfen lässt
Es gibt zwei getrennte Bescheide, und sie sind unterschiedlich angreifbar. Gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Messbescheid des Finanzamts richtet sich ein Einspruch. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde richtet sich ein Widerspruch, allerdings nur gegen Fehler der Gemeinde selbst, nicht gegen die zugrunde liegende Bewertung.
Sinnvoll ist deshalb ein Blick auf die Angaben, die in die Bewertung eingeflossen sind:
- Stimmen Grundstücksfläche und Wohnfläche mit den tatsächlichen Werten überein?
- Ist die Grundstücksart richtig eingeordnet, etwa Einfamilienhaus statt Zweifamilienhaus?
- Passt das angesetzte Baujahr, und sind Kernsanierungen korrekt berücksichtigt?
- Wurde der richtige Bodenrichtwert für die Lage verwendet?
- Sind Garagen, Nebengebäude oder Teilflächen doppelt erfasst?
Fällt hier etwas auf, zählt die Rechtsbehelfsfrist, die auf dem Bescheid genannt wird. Sie beträgt üblicherweise einen Monat ab Bekanntgabe. Ein späterer Einwand ist deutlich schwerer durchzusetzen, selbst wenn er inhaltlich berechtigt wäre.
Wer vermietet, sollte zusätzlich beachten, dass die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört. Eine Änderung wirkt sich damit nicht nur auf die eigene Zahlung aus, sondern auch auf die Nebenkostenabrechnung.
Quellen
- Bundesministerium der Finanzen: Die neue Grundsteuer, Fragen und Antworten. bundesfinanzministerium.de
- Grundsteuergesetz (GrStG), Steuermesszahlen. gesetze-im-internet.de
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Energie-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Angaben beziehen sich auf den genannten Stand und können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Stelle.
